Veelgestelde vragen

Algemene vragen

De gemeente Tilburg heeft in 2021 besloten om een Huurteam te initiëren. Het doel: een gratis, eerlijk en laagdrempelig loket voor alle huurgerelateerde vragen én ondersteuning bij het verkrijgen van juiste huurprijzen, terugkrijgen van te veel betaalde servicekosten of dubbele bemiddelingskosten en herstellen van gebreken aan jouw huurwoning. Ook voor vragen over borg, bemiddelingskosten en verkeerde betalingen kun je bij ons terecht. Zelfs wanneer je geïntimideerd wordt, kunnen we met je meedenken.

Ja, onze dienstverlening is gratis voor alle inwoners in Tilburg die een woning huren, dus zowel in de particuliere verhuur als in de sociale verhuur. Maar een procedure bij de Huurcommissie is niet gratis. Dit kost €25 per procedure. Huurteam Tilburg schiet dit voor en brengt het daarna bij jou in rekening.

Dit is afhankelijk van je vraag. Wij nemen zo snel mogelijk contact met je op om je vraag in behandeling te nemen.

Adviesvragen en contractcontroles worden snel, binnen 48 uur, behandeld. Indien je ervoor kiest om een procedure bij de Huurcommissie te starten, zijn we afhankelijk van hun verwerkingstijd. Deze kan tussen de zes maanden en een jaar zijn, afhankelijk van de procedure. Wij houden je in de tussentijd op de hoogte van mogelijke vorderingen. 

Huurteam Tilburg adviseert en ondersteunt bij procedures en vragen rondom huurprijzen, servicekosten, onderhoudsgebreken, enzovoort. Wij ondersteunen niet bij het vinden van een nieuwe woonruimte.

Ons advies hierin is om je in te schrijven bij WoninginZicht. Hier worden de huurwoningen van de Tilburgse corporaties aangeboden. Daarnaast zijn er verschillende particuliere websites waar verhuurders hun woningen aanbieden, zoals Funda, Pararius en Huurwoningen.nl.

Studentenwoningen van WonenBreburg worden aangeboden via Klik voor Kamers, ook kun je een kijkje nemen op TalentSquare. Particuliere kamers worden via diverse websites aangeboden. Ook bestaan er in Tilburg verschillende sociale media groepen waar kamers worden aangeboden of waar navraag gedaan kan worden bij andere huurders en/of medestudenten.

Je hebt recht op huurtoeslag als je voldoet aan alle onderstaandevoorwaarden:

  • Je heeft een huurovereenkomst;
  • Je betaalt elke maand de huur en kunt dat bewijzen;
  • Je bent 18 jaar of ouder;
  • Je staat bij de gemeente ingeschreven op je woonadres;
  • Je hebt de Nederlandse nationaliteit, of een geldige verblijfsvergunning;
  • Je toeslagpartner of medebewoner heeft de Nederlandse nationaliteit of een geldige verblijfsvergunning.
  • Je huurt een zelfstandige woning. Dit betekent dat je een eigen voordeur, toilet en keuken hebt. Bij kamers is het niet mogelijk om huurtoeslag aan te vragen;
  • Je kale huurprijs ligt onder de grens van €737,14 in 2020 en onder de grens van €752,33 in 2021;
  • Je inkomen is niet te hoog. Bereken je inkomen via de website van de Rijksoverheid;
  • Je vermogen ligt in onder de grens van €30.846 in 2020 en onder de grens van €31.340 in 2021.

Indien je voldoet aan alle voorwaarden, kun je huurtoeslag aanvragen via de website van de Rijksoverheid. Indien je hier hulp bij nodig hebt, kun je contact opnemen met de Gemeente Tilburg.

Indien u een woning huurt bij een van de Tilburgse woningcorporaties (WonenBreburg, Tiwos, TBV Wonen), dan vragen we u altijd eerst uw klacht in te dienen via de klachtenprocedure van uw corporatie. Dit geldt ook voor klachten over woningtoewijzing via WoninginZicht. Indien u er met de corporatie niet uitkomt, dan verwijzen wij u bij geschillen met een corporatie door naar de Geschillencommissie. Deze geschillencommissie is onafhankelijk en beoordeelt of de Tilburgse woningcorporaties en Woning in Zicht op de juiste manier hebben gehandeld.  

Contract

Je tekent een contract voor een periode en daarbij hoort een opzegtermijn. Echter heb je soms toch de mogelijkheid om je huurcontract eerder op te zeggen. Dat hangt allemaal af van het soort contract dat je hebt getekend.

  1. Contract voor ONBEPAALDE TIJD: De opzegtermijn bedraagt een betalingstermijn, wat meestal een maand is. Als je dus opzegt in juni, loopt je contract af op de laatste dag van juli.
  2. Contract voor ONBEPAALDE TIJD MET MINIMUMDUUR: Dit type contracten hebben vaak een minimumduur van twaalf maanden. Binnen deze eerste twaalf maanden kun je het contract niet opzeggen. Daarna gelden de regels zoals hierboven beschreven bij bepaalde tijd. Als je wilt opzeggen terwijl de minimumduur nog niet verstreken is, adviseren we je om contact op te nemen met de verhuurder en je situatie uit te leggen. Wellicht dat jullie tot een compromis kunnen komen.
  3. Contract voor BEPAALDE TIJD: Bepaalde tijd contracten mogen altijd opgezegd worden, ook al staat in het contract dat dit niet het geval is.
  4. SHORT STAY contracten: Deze contracten vallen niet onder het huurrecht, maar veel ‘short stay’ contracten worden fout gebruikt, waardoor je mogelijk toch een ander soort contract hebt. Neem contact op met een van onze consulenten om je hierover te informeren.

Je kunt je contract opzeggen door een aangetekende brief te sturen aan de verhuurder. Dit is een brief die je post bij het postkantoor en waar je extra voor betaald zodat de verhuurder moet tekenen voor ontvangst. In deze brief moet staan:

  • Naam verhuurder;
  • Datum verzenden van brief;
  • Onderwerp;
  • Je naam;
  • Het adres waar je nu huurt;
  • Per wanneer je de huurovereenkomst wilt opzeggen. Let hierbij op de wettelijke opzegtermijn (een betalingstermijn).
  • Terugvragen van borg met je bankrekeningnummer (optioneel);
  • Je nieuwe adres (optioneel).

Verstuur deze brief per aangetekende brief, maar voor de zekerheid ook per email. Een voorbeeldbrief kun je vinden in onze downloads (Nederlands en Engels). Heb je verdere vragen, laat het ons dan weten! We kijken graag met je mee.

Nee, dit mag niet. Er zijn specifieke regels waar verhuurder zich aan moet houden als hij een huur opzegt. Denk hierbij aan de juiste termijn, het geven van een gegronde reden, enzovoort. Dit kunnen vervelende gesprekken zijn met verhuurder, dus neem vooral contact met ons op hierover om dit gesprek voor jou te voeren. We zullen je eerlijk antwoord geven of de beëindiging gegrond is en je bijstaan indien dit niet het geval is.

De verhuurder kan een huurcontract alleen maar opzeggen om een beperkt aantal redenen. Dit is wettelijk bepaald. Deze reden zijn:

  • De huurder gedraagt zich niet als goed huurder, bijvoorbeeld bij een grote huurachterstand of bij ernstig overlast.
  • Bij het einde van een tijdelijk contract waarbij is bepaald dat je de woning moet verlaten na afloop van het contract. 
    • LET OP: ook al staat in je contract dat het tijdelijk is, betekent niet dat dit ook het geval is. Een huurcontract moet aan meerdere zaken voldoen om als tijdelijke huurovereenkomst te dienen. Laat dit zeker door ons nakijken als je twijfelt!
  • Wegens dringend eigen gebruik. Hieronder kunnen 2 dingen worden verstaan:
    • Dringend eigen gebruik omdat de verhuurder de woning zelf wil bewonen. Dit mag pas nadat de verhuurder drie jaar eigenaar is.
    • Als de verhuurder de woning wil slopen of renoveren. Hier zitten ook strenge regels op, dus neemt contact met ons op als dit voorkomt. 
  • Als de eigenaar van de woonruimte failliet gaat, maar er rust nog een hypotheek op de pand. Dit is niet mogelijk als je al huurde voordat de eigenaar de woning kocht. 
    • Gewone verkoop van de woning is nadrukkelijk geen geldige reden om de huur op te zeggen. Dan krijg je gewoon een nieuwe verhuurder.

Zeer weinig voorkomende redenen:

  • Als je als huurder weigert een aanbod tot een redelijk nieuw huurcontract te tekenen.
  • Als de verhuurder een bestemmingsplan wil verwezenlijken.
  • Bij hospitakamers mag de verhuurder (de hospita) tijdens de eerste 9 maanden de huur zonder opgaaf van reden opzeggen.

Huurprijzen

In Nederland wordt de maximale huurprijs van een kamer, studio of appartement geregeld via een puntentelling (soms ook een huurprijscheck genoemd). Een woning krijgt punten voor onderdelen zoals oppervlakte, bepaalde voorzieningen, gemeenschappelijke ruimtes, enzovoort. Al deze punten samen bepalen wat de maximale kale huurprijs is. Dat is het maximale bedrag dat een verhuurder mag vragen voor je woonruimte.

Wil je ook weten of je huurprijs juist is, neem dan contact op met een van onze consulenten.

Indien je kiest voor een procedure bij de Huurcommissie, doen zij een onafhankelijk onderzoek naar de woning. Via een puntentelling (huurprijscheck) oordelen zij over de kale huurprijs. Indien zij tot dezelfde conclusie komen als dat wij zijn gekomen, namelijk dat je te  veel betaald, dan verlagen zij je kale huurprijs. Dit is bindend voor verhuurder. Als je binnen de eerste zes maanden na ondertekenen van je huurcontract een procedure begint, heeft dit zelfs terugwerkende kracht! Wacht dus niet te lang.

Nee, niet alle woningen komen in aanmerking voor een verlaging via de Huurcommissie. Woningen boven de liberalisatiegrens (de grens tussen sociale huurwoningen en particuliere huurwoningen) kunnen niet verlaagd worden. Echter, het komt voor dat een zelfstandige woning eigenlijk in de sociale sector hoort nadat er een puntentelling (huurprijscheck) is gedaan. Dit kan binnen de eerste zes maanden na ondertekenen van je huurcontract.

Voorbeeld: Charlie woont in een klein appartement en betaalt hier 1050 euro kale huurprijs. Na een huurprijscheck komt naar voor dat de woning eigenlijk maar 590 euro had mogen zijn. Charlie woont hier vijf maanden. Ondanks dat de woning in de vrije sector verhuurd wordt, kan de Huurcommissie de kale huurprijs toch verlagen.

Een verhuurder mag één keer per jaar de kale huurprijs verhogen met een bepaald percentage, meestal gebeurt dat op 1 juli. Dit percentage wordt landelijk vastgesteld en hier mag niet van worden afgeweken. Jammer genoeg houden verhuurders zich hier niet altijd aan, waardoor het goed is om dit te laten nakijken. Wat ook niet mag: vaste huurverhogingen in het contract, verhogingen van de servicekosten, verhogingen van All-in prijzen, …

Nee. All-in huurprijzen geven geen inzicht in je kale huurprijs, noch in je voorschot servicekosten. Hierdoor weet je dus niet waarvoor je betaald, hoeveel je zou moeten terugkrijgen van je servicekosten, met hoeveel je kale huurprijs jaarlijks is verhoogd, …

De Huurcommissie is hier streng op. Via een procedure Splitsing All-in huurprijs zal de Huurcommissie dit gaan opsplitsen in: 55% kale huurprijs, 25% servicekosten en 20% automatische verlaging. Dit betekent dat je sowieso 20% minder gaat betalen na je splitsing. Daarnaast kunnen we via een huurprijscheck direct kijken of de nieuwe kale huurprijs (55% van de oude All-in prijs) ook niet te hoog is. Dit kan allemaal in een procedure, dus zeker de moeite waard!

Servicekosten en nutsvoorzieningen

Veel voorkomende servicekosten zijn gas, water, elektriciteit, internet, schoonmaakkosten, enzovoort. Daarnaast is huurder verantwoordelijk voor kleine dagelijkse reparaties. Denk hierbij aan binnenschilderwerk, vastzetten van losse delen voor zover niet versleten, wassen van bereikbare ramen of het vervangen van de rubberen ringetjes bij een druppende kraan.

De servicekosten die je maandelijks betaalt, zijn een voorschot op het bedrag dat je daadwerkelijk gebruikt. Na ieder kalenderjaar dient de verhuurder een overzicht te verstrekken om aan te geven hoeveel je verbruikt hebt. De verhuurder dient een jaarafrekening op te stellen waar alle gemaakte kosten gespecificeerd staan. Die jaarafrekening wordt vervolgens naast jouw betaalde voorschotten gelegd. Heb je te veel aan voorschotten betaald, dan krijg je wat geld terug. Heb je te weinig aan voorschotten betaald, dan moet je zelf nog wat bij betalen. Heb je teveel aan voorschotten betaald, dan moet je geld terugkrijgen van de verhuurder.

Wanneer verhuurder dit overzicht niet verstrekt, of je bent het niet eens met het voorschot, kunnen wij je helpen met in bezwaar te gaan hiertegen.

Niet alles dat de verhuurder betaalt voor de woning mag doorberekend worden aan de huurder. Denk hierbij aan groot onderhoud, zoals mechanische installaties, kosten van de huismeester in zover die van belang zijn voor de verhuurder, enzovoort. Indien je niet zeker weet of alles wat in rekening wordt gebracht ook daadwerkelijke mag, laat ons dan je contract of servicekostenafrekening gratis voor je nakijken.

Daarnaast willen we aangeven dat verhuurder enkel diensten in rekening mag brengen die zijn overeengekomen in je contract!

Ja, servicekosten moeten altijd verrekend worden. Het komt voor dat verhuurders dit anders in een huurcontract zetten, maar dit is onjuist en onwettig.

Heb je geen afrekening ontvangen, zegt de verhuurder dat dit niet nodig is of is de afrekening niet correct? Per kalenderjaar kan de Huurcommissie kijken of het maandelijks voorschotten dat je hebt betaald redelijk was. Zij vragen aan verhuurder om álle facturen te overhandigen die hij zegt betaald te hebben om zo tot een eerlijke afrekening te komen. Doet verhuurder dit niet, dan bepaalt de Huurcommissie, via normbedragen, hoeveel je had moeten betalen. Normbedragen zijn altijd gunstig voor huurder.

Wij kunnen jou helpen jouw zaak voor te leggen aan de Huurcommissie.

De verhuurder mag het servicepakket alleen uitbreiden of verkleinen als jij het daarmee eens bent. Denk daarbij aan het plaatsen van meubels als je hiermee akkoord bent gegaan. Dit mag verhuurder dan ook gaan afschrijven. Het mag echter niet dat verhuurder vanuit zichzelf alle meubels vervangt en deze dan bij jou in rekening brengt door de servicekosten te verhogen zonder je toestemming.

Wil de verhuurder een service veranderen die alleen aan meerdere huurders tegelijk kan worden gegeven? Dan moet 70 procent van de huurders ermee instemmen. De tegenstemmers moeten dan ook voor deze service betalen. Dit zou het geval kunnen zijn wanneer een deel van de huurders een schoonmaakhulp wil en een ander deel niet.

Dit hangt af van de jaarlijkse servicekostenafrekening die verhuurder verstrekt. Geeft verhuurder geen afrekening, dan mag het voorschot servicekosten niet verhoogd worden. Als verhuurder wel inzicht geeft in de daadwerkelijk gemaakte kosten en daaruit blijkt dat het voorschot dat je hebt betaald te weinig is, mag verhuurder dit bedrag verhogen.

Echter, je mag hiertegen in bezwaar gaan als je van mening bent dat de afrekening niet correct is. Hierbij kan Huurteam Tilburg je ondersteunen via een bezwaarschrift. Neem tijdig contact met ons op, want als je de verhoging betaalt, ben je ermee akkoord gegaan.

Onderhoudsgebreken

Er wordt een verschil gemaakt tussen klein, dagelijks onderhoud en groot onderhoud.

Klein, dagelijks onderhoud: Dit is onderhoud dat een huurder zelf dient op te lossen, zoals het oliën van scharnieren, gootsteen ontstoppen en herstel van kleine gebreken zoals plekjes op de muur verven of het vervangen van lampen in je eigen woonruimte.

Groot onderhoud: Dit is onderhoud dat de verhuurder dient op te lossen, zoals vloer- en/of muurschade bij waterlekkages, kapotte ramen en kozijnen, schilderwerk buiten, … Dit mag verhuurder je ook niet in rekening brengen.

Voor een volledige lijst van herstellen, zie ook de website van de Rijksoverheid hierover.

Als je een gebrek ervaart, meld je dit zo snel mogelijk bij je verhuurder. Deze dient dit te beoordelen en te repareren als het onder groot onderhoud valt. Een gebrek melden kun je doen via telefoon, maar belangrijk is ook dat je dit schriftelijk doet, zodat je bewijs hebt van de melding.

Indien verhuurder het gebrek niet (tijdig) herstelt, kun je bij de Huurcommissie een procedure indienen voor huurverlaging. Hiermee betaal je minder huur voor de periode dat het gebrek niet is opgelost. Dit dient als ‘drijfveer’ om verhuurder aan het werk te zetten. Aan deze procedure zitten wel allerlei regels verbonden hoe je de gebreken kenbaar dient te maken. Het Huurteam kan je hierbij ondersteunen, dus wacht niet te lang.

Dit is een moeilijke vraag. Sommige gebreken zijn sowieso voor de huurder om te vervangen, zoals het klein onderhoud. Bij groot onderhoud is de verhuurder hiervoor verantwoordelijk. Doet hij dit niet, kun je hem in gebreke stellen en het zelf oplossen. Daarbij kun je denken om de kosten in te houden van de kale huur. Echter, dit brengt veel risico’s met zich mee. Wat als er iets misgaat? Wat als je het niet goed herstelt of laat herstellen? Bij wie ligt dan de verantwoordelijkheid?

Heb je hiermee te maken, neem contact met ons op. Wij denken graag mee.

Een renovatie van de woning kan gevolgen hebben voor jouw huurcontract, huurprijs en servicekosten. Renovatie is een van de redenen om een huurovereenkomst te beëindigen, maar er zijn wel richtlijnen waar een verhuurder zich aan moet houden. De verhuurder moet kunnen aantonen dat de renovatie noodzakelijk is (denk bijvoorbeeld aan zeer slechte fundering). Als het om een complex gaat, moet de verhuurder aantonen dat 70% van de bewoners wil verhuizen en akkoord is met de plannen of anders moet de verhuurder toestemming aan de rechter vragen voor de renovatie. Als de verhuurder alleen wil opknappen en de huur wil verhogen dan is dat geen reden om op te zeggen!

Daarnaast dient een huurder toestemming te geven voor een renovatie. Verhuurder mag niet zomaar nieuwe vloeren, kozijnen, groter badkamers, enzovoort plaatsen om je huur te verhogen. Dit is namelijk geen renovatie of groot onderhoud, maar een woningverbetering. Neem zeker contact met ons op als dit het geval is. 

Borg en andere kosten

Verhuurder dient vooraf een inspectie te plannen om aan te geven hoe je woning opgeleverd moet worden en welke gebreken je nog moet herstellen. Nadat de huurovereenkomst is beëindigd en je hebt je woonruimte opgeleverd, dient verhuurder de borg terug te betalen. Indien er nog steeds gebreken zijn, mag verhuurder dit verrekenen met de borg. Echter ontstaan hier soms conflicten omdat verhuurders niet op de correcte manier handelen of met nieuwe feiten komt.

Verhuurder moet zich houden aan deze regels:

  • Een begininspectie voordat je de woning intrekt of op de eerste dag van intrekking in de woonruimte. Jij hoort hierbij te zijn en achteraf een bevestiging te ontvangen van deze inspectie;
  • Een tussentijdse inspectie wanneer je aangeeft dat je de woning gaat verlaten. Hierbij geeft verhuurder je een bewijsstuk over wat je nog moet repareren voordat je de woning gaat verlaten;
  • Een eindinspectie waarbij de verhuurder aankaart wat er eventueel niet gerepareerd is en waarvoor hij borg gaat inhouden. Ook hiervan krijg je een bewijsstuk.

Indien verhuurder deze inspecties niet heeft uitgevoerd, mag er geen borg worden ingehouden! Betaalt verhuurder de borg niet (volledig) terug en ben jij het daar niet mee eens, dan helpt het Huurteam met het zetten van de juiste stappen hierin.

Deze vraag stellen wij ons soms ook… Bemiddelingskosten zijn kosten die een bemiddelaar vraagt om aan verhuurder een woonruimte te verhuren. Deze mag een verhuurder en/of bemiddelaar niet doorberekenen aan huurder. Echter wordt dit wel vaak gedaan. Bemiddelingskosten worden ook vaak anders omschreven, zoals administratie-, advies-, commissie-, makelaars- of verhuurkosten. Ook in dit geval zijn het gewoon bemiddelingskosten en geldt het verbod dus.

Je kunt bemiddelingskosten tot vijf jaar na het betalen hiervan terugvorderen. Zie ook onze downloads voor een voorbeeldbrief om deze kosten terug te vragen. Indien je hier een advocaat voor nodig hebt, kan Huurteam je in je in contact brengen met ons netwerk.

Het komt voor dat huurders hun laatste maand huur, nog openstaande servicekosten, enzovoort verrekenen met de borg. Wettelijk gezien mag dit niet, maar er zijn verhuurders die hier wel mee akkoord gaan, zeker na een eindinspectie waaruit blijkt dat de woning helemaal op orde is.

Er bestaan geen wettelijke termijnen waarop een verhuurder de borg terug moet storten na het einde van het huurcontract. Vaak staat dit wel in je huurovereenkomst, maar soms ook niet. Gangbaar is een termijn van 6 tot 8 weken na einde huurovereenkomst.

Twijfel jij eraan of je verhuurder je borg gaat terugbetalen of wacht je best al lang? Neem dan contact op het Huurteam. Wij kunnen een brief schrijven aan verhuurder met het verzoek om de borg terug te storten. Indien er moeilijkheden ontstaan, zijn we al betrokken en kunnen we je verder ondersteunen.